חשיפת ההתפתחות של נכסי נדל״ן במנילה: שינויים מפתיעים, תחזיות נועזות ושכונות במגמת עלייה

• המצב הנוכחי של שוק הנדל״ן במנילה
• חידושים והפרעה דיגיטלית בנדל״ן
• שחקנים מרכזיים ודינמיקת השוק
• צמיחה משויכת ואזורי השקעה
• הדגשים על שכונות והשוואות אזוריות
• מה צופן העתיד לשוק הנדל״ן של מנילה?
• סיכונים, מכשולים ואפשרויות חדשות
• מקורות והפניות

“שוק הנדל״ן של מנילה ב-2025 הוא מחקר בזוגות הפוכים.” (מקור)

המצב הנוכחי של שוק הנדל״ן במנילה

שוק הנדל״ן במנילה עומד בפני שינוי משמעותי ככל שמתקרבים לשנת 2025, המונע מביקוש משתנה, דפוסי עבודה מתפתחים, ושיקום כלכלי חזק. לאחר תקופה של אי ודאות כתוצאה מהמגיפה, הסקטור מציג רענון מרשים, כששני המגזרים – מגורים ומסחר – חווים שינויים ניכרים.

מגמות מפתיעות

• שיבת מכירות קונדו: מכירות הקונדו במטרו מנילה זינקו ב-54% בהשוואה לשנה שעברה ברבעון הראשון של 2024, מה שמצביע על חידוש האמון של הקונים וחזרה לחיים עירוניים (Colliers).
• עבודה היברידית מעצבת את הביקוש למשרדים: אף על פי ששכירות משרדים מסורתית עדיין נמוכה מהרמות שלפני המגיפה, הביקוש למשרדים גמישים ומרכזי עבודה משותפים גובר, במיוחד במקאתי ובבירנפציו גלובל סיטי (BGC) (Cushman & Wakefield).
• פיתוחים יוקרתיים וירוקים: המפתחים מתמקדים בפרויקטים ברמות גבוהות וב sostenibles, כשבניינים עם תעודת ירוק ואמצעים לבריאות הופכים לנקודות מכירה חשובות (Lamudi).

תחזיות נועזות ל-2025

• צמיחה במחירים: מחירי הנדל״ן המגורים במטרו מנילה צפויים לעלות ב-5-7% ב-2025, תוך כדי עלייה על האינפלציה ומשקפים ביקוש חזק מצד משתמשי הקצה ומשקיעים (Bangko Sentral ng Pilipinas).
• שיקום שוק השכירות: תעריפי השכירות, אשר צנחו במהלך המגפה, צפויים להתאושש עד 10% במיקומים מרכזיים עם חזרת עובדים המוצבים בחו"ל ועובדי BPO (Santos Knight Frank).
• עסקאות מונעות טכנולוגיה: פלטפורמות דיגיטליות וסיורים וירטואליים יזרזו את תהליך קניית והשכרת נכסים, מה שיהפוך את העסקאות ליותר מהירות ושקופות.

שכונות לעלות על מסלול השוק

• בירנפציו גלובל סיטי (BGC): ממשיכה למשוך חברות רב לאומיות ופרויקטים יוקרתיים, ושומרת על מעמדה כמרכז העסקים הראשי של מנילה.
• מרכז אורטיגאס: עובר חידוש עם פיתוחים חדשים של שימוש מעורב ושיפורים בקישורי תחבורה.
• עיר קוויזון: מתעוררת כהוטספוט למגורים הודות לפרויקטים תשתיתיים כמו המטרו של מטרו מנילה ופיתוחים עירוניים חדשים (BusinessMirror).

בסך הכל, שוק הנדל״ן במנילה ב-2025 צפוי לצמיחה דינאמית, עם חדשנות, קיימות ומיקום אסטרטגי שמניעים הזדמנויות השקעה.

חידושים והפרעה דיגיטלית בנדל״ן

שוק הנדל״ן במנילה עובר שינוי מהיר, מונע על ידי חדשנות דיגיטלית, העדפות צרכניות משתנות ותוכניות פיתוח עירוני נועזות. ככל שאנו מתקרבים ל-2025, מספר מגמות ותחזיות מפתיעות צצות, מחדש את נוף הנכסים של העיר ומדגישות שכונות חדשות שמוכנות לצמיחה.

• האצה של פרופ-טק: האימוץ של טכנולוגיות נדל״ן (פרופ-טק) מהפך את הדרך בה נדל״ן נקנה, נמכר ומנוהל במנילה. סיורים וירטואליים בנכסים, רישומים מונעים על ידי AI ועסקאות על בסיס בלוקצ׳יין הופכים לזרם המיינסטרים, משפרים שקיפות ויעילות. לפי BusinessWorld, השקעות בפרופ-טק בפיליפינים צפויות לגדול ביותר מ-20% ב-2024, מה שמניח את היסודות להפרעה דיגיטלית גדולה יותר ב-2025.
• חיים גמישים ועבודה מרחוק: עליית מודלי העבודה ההיברידיים מניעה את הביקוש למגורים גמישים ולפיתוחים של חיים משותפים. מפתחים מגיבים עם דירות חכמות וקהילות עם שימוש מעורב שמתאימות לאנשי מקצוע צעירים ונוודים דיגיטליים. נתונים מ-Colliers Philippines מראים עלייה של 15% בשאלות בנוגע ליחידות מגורים גמישות במטרו מנילה ברבעון הראשון של 2024.
• פיתוחים ירוקים וחכמים: קיימות היא כעת הבחנה חשובה. בניינים אקולוגיים, אמצעים לחסכון באנרגיה ופיצ'רים של בתים חכמים נמצאים בדרישה גבוהה. דוח הנדל״ן הירוק של Lamudi מדווח על עלייה של 30% בהשוואה לשנה שעברה בחיפושים עבור properties עם תעודת ירוקה במנילה.
• שכונות לעלות על מסלול השוק: בעוד שתרשימי העסקים המסורתיים כמו מקאטי ו-BGC נשארים חזקים, אזורים מתעוררים מושכים תשומת לב.
  • אורטיגאס מזרח: פרויקטים של פיתוח מחדש וקישורי תחבורה חדשים מחזקים את האטרקטיביות שלה.
  • ארקה סאות': נתמך על ידי איילה לנד, אזור זה מתוכנן להיות מרכז עירוני חדש.
  • אזור מפרץ מנילה: קזינו-ריזורטים ומשולבים של בידור מכניסים לדרישה מגורים ומסחר.

  Cushman & Wakefield מדגישים את האזורים הללו כמצטיינים בהערכת הון ב-2025.

לאור ההאצה בהפרעות הדיגיטליות ובעליית האזורים החדשים, שוק הנדל״ן של מנילה ב-2025 מציע הן אתגרים והן הזדמנויות למשקיעים, מפתחים ורוכשי בתים כאחד.

שחקנים מרכזיים ודינמיקת השוק

שוק הנדל״ן במנילה עומד בפני שינוי משמעותי ב-2025, מונע על ידי העדפות צרכניות משתנות, שיקום כלכלי חזק ויוזמות תשתית ממשלתיות. שחקנים מרכזיים – כולל איילה לנד, SM פריים הולדינגס, מגלוורד קורפוריישן ופרדרל לנד – מכוונים מחדש אסטרטגיות כדי לתפוס הזדמנויות מתהוות במגזרים מגורים ומסחר כאחד.

• שחקנים מרכזיים:
  • איילה לנד ממשיכה לשלוט עם פיתוחים של שימוש מעורב וקהילות ברות קיימא, מתרחבת במקאתי, בירנפציו גלובל סיטי (BGC) ועיר קוויזון.
  • SM פריים הולדינגס מנצלת את הסינרגיה שבין הקמעונाई לשירותי המגורים, מתמקדת בדיור אנכי ויישובים משולבים בפאסאי ובפאראנקואה.
  • מגלוורד קורפוריישן מהמרת על פרויקטים עירוניים באזורים מתעוררים כמו צפון מנילה ואזור המפרץ, ממוקדת באנשי מקצוע צעירים ובמשקיעים.
  • פרדרל לנד עושה צעדים נועזים בקונדומיניום יוקרתיים ובשוק הבינוני, במיוחד באזור מפרץ מנילה.
• דינמיקת השוק ומגמות:
  • עלייה במגורים: הביקוש לקונדומיניום ולחלSpaces משותפות צפוי לעלות ב-8-10% ב-2025, מונע על ידי כוח העבודה הצעיר ושל ישראלים חוזרים (Colliers Philippines).
  • התפתחות המשרד: שטחי עבודה גמישים ובניינים עם תעודת ירוקה מקבלים תאוצה, עם תחזיות שיעורי רעיונות ירידו ל-15% מ-18% ב-2024 כששדות BPO ו-IT מתרחבים (Cushman & Wakefield).
  • השפעת תשתיות: פרויקטים מרכזיים כמו המטרו של מנילה ורכבת הנוסעים הצפונית-דרומית מגדילים את ערכי הקרקע בעיר קוויזון, ולנד וואגלצואלה ובולקן, ומייצרים אזורים אלה כמרכזים לפרויקטים חדשים (DPWH).
  • שקעים זרים: הקלות במגבלות ופלטפורמות נדל״ן דיגיטליות מושכות מספר רב יותר של קונים זרים, בעיקר מסין וסינגפור, מחמירות את התחרות בקטעים היוקרתיים.
• שכונות לעלות על מסלול השוק:
  • עיר קוויזון: נהנית משדרוגים בתשתיות ופרויקטים עירוניים חדשים.
  • אזור מפרץ מנילה: מתהווה במהירות עם קונדומיניום יוקרתי ומרכזי בידור.
  • אורטיגאס מזרח: מתעוררת כאזור עם שימוש מעורב, הממוקד באורח חיים.
  • צפון מנילה: מושכת תשומת לב בזכות דיור בר השגה ומרכזי לוגיסטיקה.

עם הדינמיקה הזו, שוק הנדל"ן במנילה ב-2025 צפוי לצמיחה נועזת, כאשר שכונות גם קיימות וגם מתהוות מציעות הזדמנויות מרגשות למשקיעים ולרוכשי בתים כאחד.

צמיחה משויכת ואזורי השקעה

שוק הנדל״ן במנילה עומד בפני שינויים דינאמיים ב-2025, מונע על ידי שיקום כלכלי חזק, הרחבת תשתיות והעדפות אורח חיים משתנות. לפי Colliers Philippines, סקטור המגורים במטרו מנילה צפוי לחזות עלייה של 5-7% בערך ההון, עם תחזיות השכירות חוזרות על עצמן כשתשואות זוכות משכירים עובדים חוזרים והשירותים המקומיים.

מגמות ותחזיות מרכזיות

• עלייה ביישוב אנכי: קונדומיניום גבוהים עוקפים פיתוחים אופקיים, במיוחד במרכזי עסקים (CBD) ובמיקומים שהם בעלים טרנספורט. פעילות היוט מרשימה, עם למעלה מ-10,000 יחידות חדשות צפויות להשקלאות ב-2025 (Santos Knight Frank).
• יוקרה ובתים מותגיים: הביקוש לנכסים עליים גובר, כשמותגי מלונות בינלאומיים נכנסים לשוק המגורים. הסegment הזה צפוי לצמוח ב-8-10% בערכו, תוך עקיפה בשוק הבינוני (Lamudi).
• מרכזי עבודה גמישים: מגמת העבודה ההיברידית מניעה את הביקוש לפיתוחים של חיים משותפים ומשרדים גמישים, במיוחד במקאתי, BGC ובמרכז אורטיגאס.
• פיתוחים ירוקים וחכמים: קיימות ופיצ'רים של בית חכם הופכים לסטנדרט, כשמפתחים משלבים עיצובים חסכוניים באנרגיה ואמצעים דיגיטליים כדי למשוך קונים טכנולוגיים.

אזורים להשקעה ב-2025

• בירנפציו גלובל סיטי (BGC): ממשיכה להיות היעד ההשקעות הבכיר, עם פרויקטים יוקרתיים למגורים ולמשרדים וצמיחה צפויה של 6% במחיר השנתי.
• מרכז אורטיגאס: נהנית מתשתיות חדשות (למשל, MRT-4), אורטיגאס רואה חיות מחודשת מאת המשקיעים ומשתמשי הקצה.
• אזור המפרץ: מונע בידור ופנאי, אזור המפרץ צפוי לחזות עלייה דו-סיפרתית בערכי הנכסים, במיוחד בקרב פרויקטים של השבה מתמדת.
• עיר קוויזון: עם המטרו של מטרו מנילה ופיתוחים חדשים בשימוש מעורב, עיר קוויזון מתפתחת כהוטספוט להשקעות ברות זכייה ובמימון.

בסך הכל, שוק הנדל״ן במנילה ב-2025 צפוי לצמיחה נועזת, כאשר מומלץ למשקיעים לשאול על השכבות והטרנדים הללו מקרוב כדי למקסם את התשואות.

הדגשים על שכונות והשוואות אזוריות

שוק הנדל״ן במנילה עומד בפני שינוי משמעותי ב-2025, מונע על ידי העדפות קונים משתנות, פיתוחי תשתיות ותנאים כלכליים מתפתחים. ככל שהעיר ממשיכה לשוב מהמגיפה ולהתאים את עצמה לדפוסי עבודה ואורח חיים חדשים, מספר שכונות מתעוררות כהוטספוטים, בעוד אחרים חוו שינויים לא צפויים בביקוש ובמחירים.

• בירנפציו גלובל סיטי (BGC): BGC נותרה בחירה רוויה עבור משקיעים ודיירים, בזכות תשתיות מודרניות, קרבתה למרכזי עסקים והיצע חיים תוסס. לפי Colliers Philippines, BGC ראתה עלייה של 7% במחירי הנכסים המגורים ברבעון הראשון של 2024, עם תחזיות שמצביעות על המשך הצמיחה ב-2025 עם השקעות של חברות רב לאומיות.
• מקאתי:Traditionally the financial heart of Metro Manila, Makati is experiencing a resurgence in luxury condominium demand, especially in Legazpi and Salcedo Villages. Santos Knight Frank מדווחת כי מחירי הפרסום במיקומים המרכזיים במקאתי צפויים לעלות ב-5-8% ב-2025, המונעות על ידי היצע חדש מוגבל ועניין חזק מצד המשקיעים.
• מרכז אורטיגאס: פעם נתפסה בצל של BGC ומקאתי, אורטיגאס מתגברת בזכות פיתוחים חדשים בשימוש מעורב ושיפור הקישורים על ידי MRT-4 ופרויקטים של המטרו של מטרו מנילה. תשואות השכירות באורטיגאס צפויות להגיע ל-6% ב-2025, תוך עקיפת המרכזים העסקים האחרים (Lamudi).
• עיר קוויזון: עם סיום המטרו של MRT-7 ופיתוחים נוכחיים של טריאנגל הצפון, עיר קוויזון מושכת אנשי מקצוע צעירים ומשפחות מחפשות נגישות ויכולת רכישה. מחירי הקונדומיניום בעיר קוויזון עלו ב-9% ב-2024, והעלייה הזו צפויה להימשך (Dot Property).
• חמים מתעוררים: אזורים כמו פסיג, מנדלויונג ואפילו האזורים ההיסטוריים של מנילה (למשל, בינדודו, ארמיטה) חווים התעניינות מחודשת בשל פרויקטים לשיפור עירוני ועליית המגורים המשותפים. שכונות אלה מציעות מחירים תחרותיים וביקוש חזק לשוכר, מה שהופך אותן לאטרקטיביות תוך להפתיע מגמישה.

בסך הכל, הנוף של הנדל"ן במנילה ב-2025 יעוצב על ידי שדרוגי תשתיות, הנטייה לאיכות, ואת המשיכה של קהילות עם שימוש מעורב ושטח מהלך. משקיעים ורוכשי בתים צריכים לעקוב מקרוב אחר שינויים נועזים בביקוש כשקישורי תחבורה וחיי קהילה חדשים מחדש את הכתובות האטרקטיביות ביותר בעיר.

מה צופן העתיד לשוק הנדל״ן של מנילה?

שוק הנדל״ן של מנילה עומד בפני שינויים דינאמיים ב-2025, מונע על ידי העדפות צרכניות מתפתחות, פרויקטי תשתיות ושיקום כלכלי. לאחר תקופה של אי ודאות כתוצאה מהמגיפה, הסקטור חוזר למומנטום, עם שני המגזרים – מגורים ומסחר – המראים התעניינות מחודשת מצד המשקיעים.

• מגמות מפתיעות: אחת מהמגמות הבולטות ביותר היא העלייה בביקוש לפיתוחים בשימוש מעורב וקהילות משולבות. המפתחים מתמקדים בפרויקטים המשלבים מרחבים מגורים, משרדיים ומסחריים, מה שהופך את החיים לנוחים ועשירים יותר. לפי Colliers Philippines, פרויקטים בשימוש מעורב במטרו מנילה צפויים להוות יותר מ-40% מההשקות החדשות ב-2025.
• תחזיות נועזות: מחלקת המשרדים, ששנערות נקלעו לאתגרות עקב העבודה מרחוק, רואה התעוררות כשחברות מאמצות מודלים היברידיים. שיעורי התפוסה צפויים לרדת מ-18% ב-2023 ל-14% בסוף 2025, לפי Cushman & Wakefield. בינתיים, מחירי המגורים צפויים לעלות ב-3-5% בעדכונים, מונעים על ידי ביקושים מתמשכים מצד קונים מקומיים וחוזרים מישראל (BusinessWorld).
• שכונות לעלות על מסלול השוק: כמה אזורי שונים מייחסים הופכים להיות חמים בשוק הנדל״ן. בירנפציו גלובל סיטי (BGC) ממשיכה להיות בחירה ראשונה בפיתוחים יוקרתיים, בעוד מרכז אורטיגאס רושם עלייה בזכות תשתיות חדשות כמו KOL סוביק-בירנפציו. עיר קוויזון גם כן נמצאת תחת השגחה, כאשר המטרו של מטרו מנילה ופרויקטי MRT-7 נערכים כדי לשפר נגישות וערכי נכסים (Lamudi).

בהביט לעתיד, קיימות והשתלבות טכנולוגיות חכמות יעצבו את נוף הנדל״ן של מנילה עוד יותר. מפתחים משתלבים בפיצ׳רים של בניינים ירוקים ואמצעים דיגיטליים כדי למשוך קונים מסויימים. ככל שהעיר מתאימה את עצמה למציאות של פוסט-מגפת, צפו שוק הנדל״ן של מנילה יישאר חזק, חדשני ומלא הזדמנויות ב-2025 ואילך.

סיכונים, מכשולים ואפשרויות חדשות

שוק הנדל״ן של מנילה עומד בפני שינוי משמעותי ב-2025, מעוצב על ידי תמהיל של סיכונים, מכשולים מתעוררים ואפשרויות חדשות מרגשות. ככל שהכלכלה הפיליפינית ממשיכה להתRecover לאחר המגיפה, הסקטור הנתמקד על הנדל״ן מתמודד עם גירויים והזדמנויות שיגדירו את מסלולה בשנה הקרובה.

• סיכונים ומכשולים:
  • תנודתיות בריביות: הבנק המרכזי של הפיליפינים (BSP) שמר על שיעור המדיניות של 6.5% בתחילת 2024, הגבוה ביותר ב-17 שנים, כדי להתמודד עם האינפלציה (BusinessWorld). זה הוביל לעלייה בשיעורי המשכנתאות, מה שמעכב את הביקוש לנכסים מגורים ומסחר כאחד.
  • היצע יתר במקטעים מסוימים: השוק של המשרדים והקונדומיניום במנילה חה רוויים לשיעורי התפוסה הגבוהים, כאשר פניות למשרה עמדו על 19.1% ברבעון הראשון של 2024 (Colliers Philippines). המפתחים כעת מכוונים מחדש את ההשקות של פרויקטים כדי למנוע היצע נוסף.
  • אי ודאות רגולטורית: דיונים בפרויקטים של מסי נכסים וכללים של בעלות זרה עשויים להשפיע על תחושת המשקיעים ויכולתם של פרויקטים להיות ב-2025.
• אפשרויות חדשות ומגמות:
  • עלייה בפיתוחים בשימוש מעורב: הביקוש מתכוונן לעבר קהילות משולבות המשלבות מגורים, מסחר ופנאי. פרויקטים באזורים כמו בירנפציו גלובל סיטי וארקה סאות' מובילים את הטרנד הזה (Lamudi).
  • שכונות לעלות על מסלול השוק: אזורים מתעוררים כמו ברידג'טאון בעיר קוויזון, עיר המפרץ בפסאי וההתחדשות של אזור הנמל של מנילה מושכים גם משקיעים מקומיים וגם זרים, הודות לשיפור התשתיות והקשרים.
  • בניינים ירוקים וחכמים: קיימות הופכת להבחנה מרכזית, כשמפתחים רבים מחפשים הסמכות ירוקות ומשלבים טכנולוגיות בית חכם כדי למשוך קונים בעלי מודעות סביבתית (Inquirer).

בעוד ששוק הנדל״ן במנילה מתמודד עם סיכונים בולטים ב-2025, התחזיות הנועזות מעידות על גמישות וחדשנות, במיוחד בפיתוחים שמשתמשים בעבודה משולבת, ברות קיימא ובמיקומים אסטרטגיים. משקיעים ורוכשי בתים צריכים לפקוח עין על שינויים מדיניות וצמיחת שכונות כדי למנף את הגל הבא של הזדמנויות.

מקורות והפניות

• נדל״ן במנילה 2025: מגמות מפתיעות, תחזיות נועזות והורים חמים לצפייה
• בנקו סנטרל נג פיליפינס
• סנטוס נייט פרנק
• BusinessMirror
• BusinessWorld
• איילה לנד
• SM פריים הולדינגס
• מגלוורד קורפוריישן
• פרדרל לנד
• DPWH
• סנטו נייט פרנק