揭示马尼拉房地产的演变：令人惊讶的变化、大胆的预测和崛起的社区

• 马尼拉房地产市场的现状
• 房地产中的创新与数字颠覆
• 关键参与者与市场动态
• 预计增长与投资热点
• 社区亮点与区域比较
• 马尼拉房地产市场的未来展望
• 风险、障碍与新可能性
• 来源与参考

“马尼拉的房地产市场在2025年将是一个对比的研究。” (来源)

马尼拉房地产市场的现状

随着2025年的临近，马尼拉房地产市场正在经历显著的转变，受到需求变化、工作模式演变和强劲经济复苏的驱动。在疫情引发的不确定性后，该行业显示出恢复的活力，住宅和商业领域都出现了显著变化。

令人惊讶的趋势

• 公寓销售的复苏：2024年第一季度，马尼拉大都会的公寓销售同比增长54%，显示出买家的信心恢复和城市生活的回归（Colliers）。
• 混合工作重塑办公需求：虽然传统办公租赁仍低于疫情前水平，但对灵活工作空间和共享办公中心的需求正在增加，尤其是在马卡蒂和博尼法西奥全球城（BGC）（Cushman & Wakefield）。
• 奢侈和绿色开发：开发商正在关注高端、可持续的项目，绿色认证建筑和健康设施已成为关键卖点（Lamudi）。

2025年的大胆预测

• 价格增长：预计2025年马尼拉大都会的住宅物业价格将上涨5-7%，超过通货膨胀，反映强劲的终端用户和投资者需求（菲律宾中央银行）。
• 租赁市场复苏：预计疫情期间下跌的租金将在优质地点反弹，回升幅度可达10%，因为外籍人士和外包行业的工作者回归（Santos Knight Frank）。
• 技术驱动的交易：数字平台和虚拟 tours 将进一步简化物业买卖，实现更快和更透明的交易。

值得关注的热点社区

• 博尼法西奥全球城（BGC）：持续吸引跨国公司和奢侈住宅项目，保持马尼拉首要商业区的地位。
• 奥尔蒂加斯中心：正在进行 revitalization，涌现新的综合开发项目，交通链接也在改善。
• 奎松市：由于地铁等基础设施项目的推动，正在崛起为住宅热点（BusinessMirror）。

总体而言，马尼拉的房地产市场在2025年将迎来动态增长，创新、可持续发展和战略位置推动了投资机会。

房地产中的创新与数字颠覆

马尼拉房地产市场正在快速转变，受到数字创新、消费者偏好的变化和大胆的城市发展计划的推动。随着2025年的临近，一些令人惊讶的趋势和预测正在Emerging，重新塑造城市的房地产景观，突显出新兴社区的增长潜力。

• 物业技术的加速：物业科技（proptech）的采用正在彻底改变马尼拉房地产的买卖与管理方式。虚拟物业游览、人工智能驱动的房源和区块链交易正在变得越来越普遍，提高了透明度和效率。据BusinessWorld报道，菲律宾的proptech投资预计在2024年增长超过20%，为2025年更多数字颠覆奠定基础。
• 灵活居住与远程工作：混合工作模式的兴起正在推动对灵活居住空间和共居发展的需求。开发商正在回应这一需求，推出智能公寓和综合社区，以满足年轻专业人士和数字游牧民族的需求。根据Colliers Philippines的数据，2024年第一季度马尼拉对灵活住宅单元的查询增加了15%。
• 绿色和智能开发：可持续性已成为一个主要的差异化因素。环保建筑、节能设施和智能家居功能正受到高度青睐。Lamudi的绿色房地产报告指出，马尼拉绿色认证物业的搜索量年同比增长了30%。
• 值得关注的热点社区：虽然像马卡蒂和BGC这样的传统商业区仍然强劲，但新兴地区正在引起关注。
  • 奥尔蒂加斯东：重大重建项目和新的交通连接提升了其吸引力。
  • 阿尔卡南部：在Ayala Land的支持下，这个总体规划的区域将成为一个新的城市中心。
  • 马尼拉湾区：综合赌场度假村和娱乐中心推动了住宅和商业需求。

  Cushman & Wakefield将这些地区强调为2025年资产增值的最佳表现领域。

随着数字颠覆的加速和新热点的出现，马尼拉的房地产市场在2025年对投资者、开发商和购房者来说既面临挑战又充满机遇。

关键参与者与市场动态

马尼拉房地产市场在2025年正处于显著转变的边缘，这主要受消费者偏好的变化、强劲的经济复苏和政府基础设施倡议的推动。关键参与者——包括Ayala Land、SM Prime Holdings、Megaworld Corporation和Federal Land——正在调整策略，以捕捉住宅和商业领域中出现的新机遇。

• 关键参与者：
  • Ayala Land 通过综合开发和可持续社区继续主导市场，在马卡蒂、博尼法西奥全球城（BGC）和奎松市扩展。
  • SM Prime Holdings 利用其零售与住宅的协同效应，专注于垂直住房和在Pasay及Parañaque的综合城镇。
  • Megaworld Corporation 正在对东北马尼拉和湾区等新兴地区的城镇项目下注，目标是年轻专业人士和投资者。
  • Federal Land 在奢侈与中等市场公寓领域正做出大胆举动，特别是在马尼拉湾地区。
• 市场动态与趋势：
  • 住宅激增：预计2025年对公寓和共居空间的需求将增加8-10%，这一增长主要受到年轻劳动力和回国的菲律宾海外工作者的推动（Colliers Philippines）。
  • 办公空间演变：灵活工作空间和绿色认证建筑正逐渐受到欢迎，预计由于外包和IT行业的扩展，空置率将从2024年的18%下降至15%（Cushman & Wakefield）。
  • 基础设施影响：地铁和南北通勤铁路等重大项目正在提升奎松市、瓦伦祖埃拉和布拉干的土地价值，使这些地区成为新开发项目的热土（DPWH）。
  • 外国投资：放宽的限制和数字物业平台吸引了更多来自中国和新加坡等国家的外国买家，加剧了优质细分市场的竞争。
• 值得关注的热点社区：
  • 奎松市：受益于基础设施升级和新的城镇项目。
  • 马尼拉湾区：正迅速转型为奢侈公寓和娱乐场所的聚集地。
  • 奥尔蒂加斯东：作为一个综合性、以生活方式为中心的地区正在崛起。
  • 北马尼拉：因可负担住房和物流中心而受到关注。

在这些动态的推动下，马尼拉的房地产市场在2025年将迎来大胆的增长，成熟的和新兴的社区都为投资者和购房者提供了引人注目的机会。

预计增长与投资热点

马尼拉房地产市场在2025年正处于动态变革的边缘，这主要受强劲的经济复苏、基础设施扩张和生活方式变化的推动。根据Colliers Philippines的数据，预计马尼拉大都会的住宅领域资本价值将增加5-7%，由于外籍人士和当地专业人士的需求回升，租金也将反弹。办公领域也在稳定中，受到重返办公室命令和IT-BPM行业不断增长的支撑。

关键趋势与预测

• 垂直生活激增：在中央商业区（CBDs）和以交通导向的地点，高层公寓的发展速度快于水平开发。预售活动强劲，预计在2025年将推出超过10,000个新单位（Santos Knight Frank）。
• 奢侈和品牌住宅：对高端物业的需求激增，国际酒店品牌纷纷进入住宅市场。预计该领域的价值将增长8-10%，超过中等市场（Lamudi）。
• 灵活工作空间：混合工作趋势正在推动对共居和灵活办公空间的需求，特别是在马卡蒂、BGC和奥尔蒂加斯地区。
• 绿色和智能开发：可持续性和智能家居功能正成为标准，开发商正在整合节能设计和数字设施，以吸引技术娴熟的买家。

2025年的投资热点

• 博尼法西奥全球城（BGC）：继续作为首个投资目的地领先，拥有优质的办公和住宅项目，预计年均价格增长6%。
• 奥尔蒂加斯中心：受益于新的基础设施（如MRT-4），奥尔蒂加斯正重新引起投资者和终端用户的兴趣。
• 湾区：由于娱乐和游戏，预计湾区的物业价值将实现两位数增长，尤其是在持续的填海造地项目中。
• 奎松市：随着马尼拉地铁和新的综合开发项目的推进，奎松市正在成为可负担和奢侈投资的热门地区。

总体而言，马尼拉的房地产市场在2025年将实现大胆的增长，建议投资者密切关注这些社区和趋势，以获取最大回报。

社区亮点与区域比较

马尼拉房地产市场在2025年将经历显著的转变，受到买家偏好的变化、基础设施发展的推动以及经济条件的演变。随着城市从疫情中持续恢复并适应新的工作和生活方式，若干社区正在崛起为热点，而其他地区则经历着需求和价格的意外变化。

• 博尼法西奥全球城（BGC）：由于其现代基础设施、靠近商业区和充满活力的生活方式选择，BGC仍然是投资者和居民的首选。根据Colliers Philippines的数据显示，2024年第一季度BGC住宅物业价格同比上涨7%，预计随着跨国公司扩大其业务，2025年将继续增长。
• 马卡蒂：作为马尼拉大都会的金融中心，马卡蒂正在经历奢侈公寓需求的复苏，尤其是在Legazpi和Salcedo村。Santos Knight Frank报告称，预计2025年马卡蒂优质地区的预售价格将上涨5-8%，这主要是由于新供应有限和投资者的强烈兴趣。
• 奥尔蒂加斯中心：曾经被BGC和马卡蒂掩盖的奥尔蒂加斯，因新兴的综合开发项目和通过MRT-4和马尼拉地铁改善的连通性而正在获得关注。预计2025年奥尔蒂加斯的租金收益率将达到6%，超过其他中央商业区（Lamudi）。
• 奎松市：随着MRT-7的完工和北三角的持续开发，奎松市正在吸引年轻专业人士和寻求可负担性与便捷性的家庭。2024年，奎松市的中位公寓价格上涨了9%，预计这一上升趋势将持续（Dot Property）。
• 新兴热点：如帕西格、曼达卢永甚至马尼拉的历史地区（如碧瑶、埃尔密塔）正因城市更新项目和共居空间的崛起而重新受到关注。这些地区的定价具有竞争力，租赁需求强劲，吸引了终端用户和投资者的目光。

总体而言，马尼拉的房地产市场在2025年将由基础设施升级、高品质住房的转变和日益增长的综合居住型可步行社区的吸引力来塑造。投资者和购房者应密切关注新的交通链接和生活中心如何重新定义城市最受欢迎的地址。

马尼拉房地产市场的未来展望

马尼拉房地产市场在2025年正处于动态转变的边缘，这主要受消费者偏好的变化、基础设施项目的推动和经济复苏的影响。经过一段疫情引发的不确定性，该行业正在重拾势头，住宅和商业领域都显示出重新兴起的投资者兴趣。

• 令人惊讶的趋势：最显著的趋势之一是对综合开发和一体化社区的需求激增。开发商正在关注将住宅、办公和零售空间结合的项目，以满足对便利性和可步行性的日益渴望。据Colliers Philippines的数据，预计2025年马尼拉的综合项目将占到新推出项目的40%以上。
• 大胆的预测：曾因远程工作而受到挑战的办公领域正在复苏，随着公司采用混合模型，预计空置率将从2023年的18%下降至2025年底的约14%（Cushman & Wakefield）。同时，预计住宅价格将年增长3-5%，得益于当地买家的持续需求和回国的海外菲律宾人（BusinessWorld）。
• 值得关注的热点社区：多个地区正在崛起为房地产热点。博尼法西奥全球城（BGC）继续作为优质开发的首选，而奥尔蒂加斯中心由于新基础设施（如奥尔蒂加斯-BGC链接）的推动正在获得关注。奎松市也在关注之中，马尼拉地铁和MRT-7项目将提升可达性和物业价值（Lamudi）。

展望未来，可持续性和智能技术的整合将进一步塑造马尼拉房地产市场。开发商越来越多地整合绿色建筑特性和数字设施，以吸引有眼光的买家。随着城市逐渐适应疫情后的现实，预计马尼拉的房地产市场在2025年及以后将保持韧性、创新，并充满机遇。

风险、障碍与新可能性

马尼拉房地产市场在2025年正处于显著转变的边缘，这受一系列风险、新兴障碍和令人兴奋的新可能性的影响。随着菲律宾经济继续从疫情中复苏，房地产领域面临着挑战与机遇并存的局面，这将决定其未来的发展轨迹。

• 风险与障碍：
  • 利率波动：到2024年初，菲律宾中央银行（BSP）将政策利率维持在6.5%，是17年来的最高水平，以应对通货膨胀（BusinessWorld）。这导致了抵押贷款利率的上升，抑制了对住宅和商业物业的需求。
  • 某些细分市场的过剩：马尼拉的办公和公寓市场正面临空置率升高，2024年第一季度办公空置率为19.1%（Colliers Philippines）。开发商现在正在重新校准项目启动，以避免进一步的过剩。
  • 监管不确定性：关于物业税改革和外国拥有权规则的持续辩论可能会影响投资者的情绪和2025年的项目可行性。
• 新可能性与趋势：
  • 综合开发的崛起：需求正在向结合住宅、商业和休闲空间的一体化社区转移。位于博尼法西奥全球城和阿尔卡南部的项目引领着这一趋势（Lamudi）。
  • 值得关注的热点社区：如奎松市的Bridgetowne、帕西格市的Bay City以及对马尼拉港区的重建正在因基础设施改善和连接性提高而吸引本地和外国投资者。
  • 绿色和智能建筑：可持续性正成为一个关键差异化因素，越来越多的开发商正在追求绿色认证，并整合智能家居技术，以吸引关注环保的买家（《询问者报》）。

虽然马尼拉的房地产市场在2025年面临显著风险，但大胆的预测显示出韧性与创新，特别是在综合的、可持续的及战略位置的开发项目方面。投资者和购房者应密切关注政策变更和社区增长，以把握下一波机会。

来源与参考

• 马尼拉房地产2025：令人惊讶的趋势、大胆的预测与值得关注的热点社区
• 菲律宾中央银行
• Santos Knight Frank
• BusinessMirror
• BusinessWorld
• Ayala Land
• SM Prime Holdings
• Megaworld Corporation
• Federal Land
• DPWH
• Santos Knight Frank